Praha 18. dubna 2023 (PROTEXT) - Výstavba komerčních, logistických a průmyslových nemovitostí prochází zásadními změnami: developeři investují do modernizace nových i starších areálů a vytvářejí nové služby, jež přesahují rámec tradiční logistiky. Vedle tradiční logistiky tak vznikají i příležitosti pro nové typy projektů, například společnost GLP zvažuje výstavbu datových center. O tom, jaké inovace jsou hnacím motorem současného rozvoje a proč se developerům vyplatí investovat do fotovoltaiky, robotiky a rozvoje e-mobility, jsme hovořili s Janem Palkem, ředitelem společnosti GLP pro Českou republiku a Slovensko.
S koncem prvního čtvrtletí je jasné, jak se bude v průmyslovém developmentu vyvíjet letošní rok, vidíte nějaké výrazné zpomalení vzhledem k inflaci a vleklé válce na Ukrajině?
I přes zmíněné potíže se trh průmyslových nemovitostí dynamicky rozvíjí a vrací do normálu. Růst je tažen silnou poptávkou, která stabilizuje loni rozkolísané výnosové sazby. Současné projekty komplikuje drahé financování, protože globální investoři jsou příliš opatrní, a proto je třeba hledat místní zdroje kapitálu. Troufám si říci, že začíná určitá forma deglobalizace. Pandemie a energetická krize naším trhem sice nepříjemně zacloumaly, ale klíčoví hráči se situaci rychle přizpůsobili.
V čem se musí developeři nově přizpůsobovat? Lokalita byla vždy rozhodující, nebo to už neplatí?
Dobré umístění je pořád zásadní, ale to samo už dnes nestačí. Pozorujeme trend konsolidace a tlak na snižování nákladů. Společnosti se stěhují do modernějších prostor, které jsou energeticky úsporné, mají nižší provozní náklady a nadstandardní infrastrukturu. Klienti chtějí více než klasické "hloupé" budovy, chtějí mít možnost sledovat různé provozní parametry, jako je spotřeba energií, teplota, otevírání nakládacích vrat a podobně. Zajímají se i více o zázemí a okolí areálu, proto se v okolí budují parky a odpočinkové zóny a odstraňují se bariéry ve snaze navázat zeleň na okolí. V tomto duchu budou postupně rekonstruovány i starší areály.
Kam se investuje nejvíce nad rámec klasického stavebního developmentu?
Nejčastěji to znamená obrovské investice do technologií v oblasti obnovitelných zdrojů energie a automatizace logistiky. V GLP masivně investujeme do instalace tepelných čerpadel a fotovoltaických panelů na střechách, do nadstandardního zateplení budov, nabíječek pro elektromobily. Jdeme ale ještě o kus dál a nabídneme i roboty pro logistiku či automatizované systémy řízení budov pomocí BIM (Building Information Management). Další investice směřují do multifunkčnosti areálů, aby poskytly zázemí různým typům nájemců. To nám dává do budoucna velkou flexibilitu.
Jací nájemci nyní patří mezi největší hybatele poptávky?
Hlavními tahouny poptávky jsou stále kontraktní logistika včetně logistiky doručení poslední míle a samozřejmě distribuční centra. Roste však také zájem ze strany lehké průmyslové výroby a e-komerce. To souvisí právě se zmíněnou víceúčelovostí prostor, která umožňuje, aby vedle sebe podnikaly různé typy firem. V rámci jednoho parku můžeme pronajmout prostory pro prodejní showroom, distribuční centrum, kanceláře a například výrobní závod nebo výzkumné a vývojové pracoviště.
Objevují se v průmyslovém developmentu i jiné typy zákazníků, třeba z méně obvyklých sektorů?
Potenciálně zajímavý je technologický sektor, proto uvažujeme o výstavbě datových center, která chceme za pomoci partnerů i provozovat. Korporace nyní začínají objevovat potenciál nasazení technologií umělé inteligence, jako je ChatGPT a její alternativy. To povede k obrovské poptávce po výpočetním výkonu a službách datových center. Chceme být u toho.
Není to trochu odvážná vize s ohledem na to, že jsme ve využití AI ve firmách teprve na začátku?
Budování datových center vidíme jako doplněk našeho portfolia, nikoli náhradu. V Česku samozřejmě dominuje klasická logistika a průmyslová výroba. Na stranu druhou před pár lety nikdo taky neočekával tak masivní růst sektoru e-komerce a s tím spojené logistiky poslední míle. Stejně tak očekáváme růst poptávky po infrastruktuře datových center, která může být i exponenciální. Datová centra jsou ale energeticky náročná a potřebují přístup k datovým uzlům. Tuto infastrukturu nevybudujete ze dne na den, proto je třeba na takových projektech začít pracovat již nyní, aby byly k dispozici, když poptávka bude.
Jaký vidíte rozvoj e-mobility v průmyslovém developmentu? Řada lidí je skeptických.
V e-mobilitě vidíme značný potenciál, protože naše areály slouží obvykle k tzv. distribuci poslední míle, kdy vzdálenosti k zákazníkům jsou krátké. Na jedno nabití tak mohou distribuční centra uskutečnit velké množství dodávek. Již proto testujeme elektrické dodávky ve hmotnostní kategorii do 5 tun, které budou našim nájemcům sloužit při rozvozu zboží ke koncovým zákazníkům. Zaplatí za pronájem vozidla a spotřebovanou elektřinu, ale řidiče budou mít vlastní. Našim nájemcům budeme poskytovat kompletní servis a nabíjecí infrastrukturu.
Prý uvažujete i o nabídce pronájmu logistických robotů.
Robota jako službu budeme již brzy klientům opravdu nabízet. Zájem o službu je velký, protože díky tomu naši zákazníci získají okamžitý přístup k nejmodernější robotické technologii prostřednictvím pronájmu. Vyhnou se vysoké počáteční investici a souvisejícímu servisu. Mohou se soustředit na své podnikání a péči o infrastrukturu přenechat nám.
Podobně budete nabízet i levnější energii z obnovitelných zdrojů?
To je jiný typ služby, kde rozhoduje cena a uhlíková stopa. Cena námi vyráběné energie bude nižší než energie ze sítě a uhlíková stopa nulová. Nepochybuji o tom, že po této energii bude poptávka. Snaha o dekarbonizaci a s ní spojená elektrifikace cenu elektřiny rozhodně nesníží, spíše naopak. Výkon fotovoltaických elektráren na našich střechách bude značný, v řádech megawattů, a to už je dost pro napájení nejen infrastruktury areálu, ale i řady klientských provozů. Samozřejmě záleží na typu podnikání, těžko lze z fotovoltaiky napájet například celoroční výrobu. Dalším přínosem pro zákazníky bude plnění jejich klimatických cílů, řada firem je k tomu tlačena legislativou nebo v rámci jejich strategie ESG.
Fotovoltaika však na celoroční provoz nestačí, v létě je energie z ní dost a v zimě málo.
Samozřejmě musíme nabídnout konkurenceschopné ceny. Rozhodně se ale neobávám, že bychom vyrobenou elektřinu nespotřebovali. Část z ní využijeme na provoz areálu, tedy na osvětlení, na pohon tepelných čerpadel nebo klimatizace, případně na pohon již zmíněných elektromobilů. Další část bude využita pro provozní potřeby klientů. Každopádně fotovoltaika maximalizuje využití plochy průmyslové výstavby a tím snižuje její negativní dopad na okolí.
Tím mi nahráváte na poslední otázku. Jaký je zde prostor pro výstavbu na brownfieldech?
Podle novely zákona o ochraně zemědělského půdního fondu by měl platit zákaz stavět na nejkvalitnějších půdách developerské projekty o velikosti nad jeden hektar. Postavit něco na zelené louce tak bude v podstatě nemožné. Problémem je, že brownfieldů vhodných pro logistiku není dostatek a ty, které vhodné jsou, mnohdy zatěžují nevyřešené majetkové vztahy či kontaminace půdy. Pokud nechceme průmyslovou výstavbu zcela zastavit, musí úřady začít hrát aktivnější roli při určování využití brownfieldů a informovat developery o možnostech a rizicích. Příkladem dobré praxe je Moravskoslezský kraj, kde se developerům aktivně pomáhá. Proto jsme mohli v Ostravě na místě bývalé hrušovské chemičky vybudovat jedno z nejmodernějších logistických center. S podporou kraje se nám podařilo areál dekontaminovat, revitalizovat a vrátit do něj podnikání.
Děkuji za rozhovor.
