Trend Report 2023: Odložená poptávka z loňska může letos uspíšit oživení na realitním trhu, prémiové a nové nemovitosti si cenu drží

Začátek roku 2022 se nesl ve znamení velkých očekávání. Válka na Ukrajině však oslabila poptávku po nemovitostech. K citelnému ochlazení realitního trhu přispěly i energetická krize, enormní nárůst cen stavebních materiálů, rekordně vysoká inflace a nejvyšší úrokové sazby u hypoték za posledních 20 let. Objevují se však již náznaky, že by se letos mohla situace zlepšit. Prémiové a nové nemovitosti si drží cenu a institucionální investoři se více zajímají o nájemní bydlení, kterého je velký nedostatek. Kvůli rostoucím nárokům na ESG lze také očekávat častější přestavby a úpravy starších nemovitostí.

"Jsem ve výhledu na letošní rok pozitivní, neboť i když to tak na první pohled nevypadá, transakce probíhají. Velmi aktivní je zejména domácí kapitál. Neměli bychom podceňovat jeho sílu. Na trhu je dostatek likvidity. O investice do nemovitostí projevují zájem především privátní zájemci z řad úspěšných českých podnikatelů a byznysmenů. Našemu trhu věří a neváhají reagovat i na poměrně velké investiční nebo developerské příležitosti. Investují a uvažují v delším časovém horizontu a stávající tržní sentiment jim velice vyhovuje. Aktuálně realizované transakce to potvrzují,“ shrnuje situaci na realitním trhu Zdenka Klapalová, prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) a jednatelka společnosti Knight Frank.

"Situace na nemovitostním trhu je ovlivněna faktory, které jsou mimo kontrolu trhu. Zásadní roli hraje růst úrokových sazeb jako nástroj ke zkrocení inflace. Stávající situaci většina trhu stále vnímá jako krátkodobou. Pokud se toto očekávaní naplní, může trh zažít poměrně rychlé oživení,“ říká Pavel Kliment, místopředseda dozorčí rady ARTN a partner společnosti KPMG.

Loni se v ČR prodalo celkem 45.000 bytů, objem hypoték spadl o polovinu

Dopady krize nejvíce pocítil segment rezidencí a hypoték. Pro trh bydlení to byl obrat o 180 stupňů – předchozí rok 2021 byl v mnoha ohledech rekordní. V celé ČR se prodalo okolo 51 tisíc bytů, z toho v Praze 16.539. Rok 2022 tak měl být obdobím návratu k normálu. Zatímco první polovina roku se ještě nesla ve znamení relativně vysokých prodejů a akcelerace cen, v druhé půlce roku už jsme byli svědky cenové korekce, propadu prodejů a poklesu uzavřených hypoték.

Celkový počet prodaných bytů v ČR v roce 2022 činil zhruba 45.000 jednotek, z toho v Praze 12.216. Objem nových hypoték dosáhl výše 162 mld. Kč, což představuje meziroční pokles o 57 %. Energetická krize pak zřejmě přiživila výprodej rekreačních nemovitostí, které Češi ve velkém nakupovali během covidu.

Investiční příležitosti na českém trhu vyhledávali spíše domácí investoři. Za celý rok 2022 evidujeme na českém trhu prodeje komerčních nemovitosti v hodnotě 2,03 miliardy EUR, tedy téměř 50 miliard korun. Stejně jako v roce předešlém je tu však jedno "ale“: stále častějším trendem je převod nemovitostí v rámci portfolií firem, které jsou na vrcholné úrovni zastřešeny stejnou vlastnickou strukturou.

Letos dál poroste význam ESG

Velká pozornost je v posledních dvou letech věnována ESG agendě. Je to důsledek přijetí Green Dealu (Zelená dohoda pro Evropu), kterým se EU zavázala k dosažení klimatické neutrality do roku 2050. Stavebnictví produkuje až 38 % celosvětových emisí CO2. Přibližně deset procent z těchto emisí se uvolňuje před zahájením výstavby. Zbylá část, 28 % emisí, vzniká při provozu budov.

Budovy splňující podmínky EU taxonomie budou z pohledu bank méně rizikové. Banky hrají v přechodu k udržitelnosti stěžejní úlohu, neboť 90 % nových realitních investic je financováno úvěrem. "Rostou požadavky na přestavbu a úpravu starších nemovitostí, které již nebudou odpovídat požadavkům ESG. Splnění těchto norem bude klíčové, jak pro financující instituce, tak pro nájemníky a investory. Tento trend bude pro novou výstavbu a postupnou revitalizaci a adaptaci starších kancelářských objektů zcela zásadní,“ dodává Klapalová z Knight Frank.

Stále více se používají komplexní certifikační systémy budov (například LEED, Breeam, WELL), které je hodnotí z hlediska udržitelnosti. Certifikacemi se "známkuje“ například energetická náročnost, hospodaření s pitnou a dešťovou vodou či využití recyklovatelných materiálů. "ESG přestalo být vnímáno jako primárně marketingová záležitost a stává se nutnou podmínkou pro budoucí úspěch projektů – určuje nájemníky, kteří budovu budou využívat, dostupnost a výši financování i objem zájmu a typ investorů pro případný prodej. Pozornost regulátorů se dnes upíná na úpravu pravidel vykazování ESG tak, aby se eliminovaly případy "greenwashingu“,“ doplňuje Kliment z KPMG.

Chybí desítky tisíc nájemních bytů, klesá cena bytů v panelácích

Tématem posledních měsíců jsou nájmy. Zatímco za posledních 10 let stouply podle Eurostatu ceny rezidenčních nemovitostí v ČR o 136 %, ceny nájmů se zvýšily pouze o 27 %. Problémem je ale malá nabídka – na trhu chybí desítky tisíc nájemních bytů. Ačkoliv jsou poskytovateli nájemního bydlení v ČR v převážné většině fyzické osoby, v současnosti pozorujeme rostoucí zájem o tento segment ze strany institucionálních investorů. "Zájem institucionálních investorů se zaměřuje čím dál více právě na projekty nájemního bydlení. Například ve Velké Británii je tento segment třetím nejvyhledávanějším a tvoří tak podstatný podíl investic do komerčních nemovitostí,“ upozorňuje Klapalová z Knight Frank.

První vlaštovkou naznačující postupný návrat do normálu je pozitivní vývoj inflace. Ta pomalu klesá a po překonání energeticky nejnáročnějšího zimního období může nastat oživení i na realitním trhu. Rozevírají se nicméně cenové nůžky mezi primárním trhem novostaveb a sekundárním trhem se staršími nemovitostmi. Zatímco prémiové a nové nemovitosti si cenu drží, ceny starších bytů především v panelových domech zaznamenaly celorepublikově pokles.

O ARTN

Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) je neziskový zájmový spolek, který funguje od roku 2001 a sdružuje 100 předních osobností působících ve všech oblastech trhu nemovitostí. Hlavní cíle asociace jsou zvýšení kvality, stability a transparentnosti nemovitostního trhu v ČR, standardizace jeho procesů, propagace trhu v tuzemsku i zahraničí, ale také zvýšení obecné informovanosti a kvality vzdělávání v oboru. ARTN pořádá diskusní setkání, kulaté stoly a prestižní soutěž Best of Realty. Vydává také pravidelné souhrnné zprávy o stavu českého trhu s nemovitostmi Trend Report.

ARTN se rozhodla letošní vydání poskytnout všem zájemcům kompletně zdarma ke stažení na svém webu. Publikace je dostupná na adrese https://artn.cz/trend-report/tr-2023/.